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同族会社に支払う不動産管理料の妥当性(2013年10月15日)

2013年10月15日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.154 2013年10月15日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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・ご挨拶………………………………明日は台風の影響で関東は大雨に
・特集…………………………………不動産の管理料での採決例です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

10月というのにまだ暑い日が続いています。
やっとすずしくなると思ったら、また台風が近づいています。
明日は関東地方に接近して、大雨の予報です。
いつになったら、10月らしい気候になるのでしょう。。。
台風には十分お気を付けください。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「同族会社に支払う不動産管理料の妥当性」です。

個人が所有している不動産について、
同族会社である不動管理会社に、
管理料を支払うことがよくあります。
ただし、すべての管理業務をおこなうことはむずかしいので、
結局、地元の不動産会社に大部分を依頼することになります。

となると、税務調査では、
「同族会社は何を管理しているのですか?」
当然のように指摘される点です。

これについて、大変参考になる採決例が公表されました。
国税不服審判所の平成25年3月4日の採決です。
結果として、納税者が勝っています。

まず、事実関係は次のようになっています。
個人所有の不動産について、
民間の不動産管理業者に、以下の業務を依頼しました。

(1)入居者選定・審査業務
(2)契約金、賃料等の請求・集金業務
(3)滞納保証業務
(4)24時間緊急対応
(5)建物巡回外視点検業務
(6)建物定期清掃業務、など

その後、不動産管理をおこなう同族会社を設立しました。
業者の管理業務をおぎなうことを目的としています。
同族会社がおこなった管理業務は、以下の通りです。

(1)ごみ収集時の立会い
(2)廃棄物の保管・処理
(3)不法駐車車両への対応
(4)各種設備の点検・交換及び修理の依頼・立会い
(5)外部委託業者との打合せ
(6)入居者退去時の内装工事等に係る業者との
折衝・工事依頼・立会い、など

次に、支払った管理料ですが、
まず、民間の不動産管理業者に以下を支払っています。
○平成20年5,079,463円
○平成21年5,626,062円
○平成22年5,106,531円

一方で、同族会社に支払った額は以下のとおりです。
○平成20年11、428,572円
○平成21年12,000,000円
○平成22年8,550,000円

年間の不動産収入の金額は公表されていませんが、
業者への管理料の相場は、不動産収入の5%ですので、
年間の家賃収入は約1億円と推定できます。

同族会社に支払った管理料では、いくつかポイントがあります。
(1)民間の不動産業者より高く設定していること
(2)平成21年分はおそらく毎月100万円で設定されており、
定額での管理料の支払いがされていること
(3)業者に支払った管理料と合計して15%程度になっていること
(業者の管理料を5%として計算が前提)

(1)と(2)は、同族会社の管理料を決めるときに、
少し悩む点ですが、採決では何ら指摘されていません。

さて、税務調査では、
同族会社に支払った管理料について、
不動産業者と重複して委託する必要性はなしと、
税務署は、更正処分をおこないました。

しかし、最終的に国税不服審判所では、
同族会社に支払った管理費は必要経費になると、
税務署の更正処分を取り消しました。

同族会社が、以下をおこなっていたことが決め手となりました。、
(1)消防・防災設備の点検業務、給湯設備の修理の発注をしていたこと
(2)工事を委託していた業者と連絡を取り合い、報告を受けていたこと
(3)取締役が管理業務にかかる出来事をノートに逐一記載していたこと

ここで重要なポイントは、次の2点です。
○業者にすべて任せずに、同族会社独自の業務をおこなっていたこと
○ノートに日々の出来事が記録されていたこと

特に、ノートに記録があったことで、
同族会社が実際に管理をおこなったことの説明になりました。

どうでしょうか?
○○さんが不動産管理会社をお持ちであれば、
管理の記録は取ってありますか?
さらに、業者に依頼しない独自の業務もおこなっていますか?

記録はパソコンに保存してあるデータでも、
手書きのノートでも形式は問いません。

こういった点が整っていれば、
税務調査で負けることはまずありません。
今から、しっかり準備をしておきましょう。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

体操やゴルフなどのスポーツで若い力が活躍しています。
でも、サッカーが今ひとつの戦績です。
ゴール前でもう少し強引さがあればよいと思うのですが。

技術や戦術的な問題なのか、
そもそも日本人のやさしさや礼儀正しさが、
サッカーには向いていないのか。。。

今日のベラルーシ戦、すっきり勝ってほしいですね。

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