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不動産を法人に売却した後の注意点(2013年7月30日)

2013年7月30日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.143 2013年07月30日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
─│\___/│毎週火曜日に配信しています。
─└─────┘お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶………………………………都立の星、日野高校は残念でしたね
・特集…………………………………不動産の法人化の後で注意することです

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

日曜日は、高校野球の西東京大会の決勝戦の観戦に。
都立日野と強豪日大三との対戦でした。
西東京大会で都立高校が決勝まで進むのは28年ぶり。
試合開始時刻の午後1時には入場券を買うのに、
100人以上が行列をしていました。

都立高校出身ですので、当然日野高校の応援です。
卒業ははるか昔ですが(笑)
さすがに日大三高は強し。
結果は、0-5での敗戦となりました。
いずれまた都立高校も甲子園に行ってほしいですね。
でも、暑かった~。。。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○○o。

さて、今日は「不動産を法人に売却した後の注意点」です。
不動産賃貸をしているオーナーさんから、
「うちは会社を作ったら節税になりますか?」
これは最近よく聞かれます。

5月14日のメールマガジンで法人化の概要を説明しています。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201305141446_721.html
これをご理解のうえ、今日のメールマガジンをお読みください。

不動産賃貸業の法人化で節税効果を大きくするには、
建物を会社に売却して、建物を会社に所有させることです。

売却後は、
○土地・・・【個人】所有のまま
○建物・・・【会社】所有に変更
となります。

売却時には建物代金の精算をおこなう必要があります。
これは所得税の確定申告書に記載してある
建物の帳簿価額でもかまいません。

10年以上前に建築したアパートなら、
帳簿価額も数百万円くらいでしょう。
これを個人から会社に売却して、
会社は帳簿価額相当の代金を個人に支払います。
帳簿価額での売買であれば、
個人には不動産所得は発生しません。

ここで注意すべきことは、
会社に「借地権」を発生させないことです。
土地と建物の所有者が異なる場合は、
建物の所有者は「借地権」を持つことになります。
借地権は、土地の更地価額の60~70%の価値があります。

建物代金の精算だけでは、
会社がタダで借地権をもらったことになりますから、
会社は借地権相当の儲けが発生したことになります。
これが法人税の対象となってしまいます。
数千万円の納税となることもあります。

この納税を免れるために税務署に対して、
「無償返還の届出書」を提出する必要があります。
「将来、会社から個人へ借地権を無償で返還します。
その代わり儲けの発生はないことにして、
その分の課税はしないでくださいね」
ということを税務署と約束する書類です。

これで数千万円の納税が発生せずにゼロとなります。
たいそうな話ですが、
この届出書の提出は実務上は遅れてもかまいません。
忘れていて数年後に提出してもよいのです。

ここまでは多くの税理士が対応していますが、
もう一つの注意点は、
会社から個人へ地代を支払うことです。

地代を支払うメリットは、
次の2点について相続税の節税になることです。

1つ目は、土地の評価が20%減額されることです。
建物を会社に売却する前は、
土地も建物もいずれも個人の所有です。
その場合は、
土地の評価額は、更地価額のおよそ20%減額となります。

地代をまったく支払わない「使用貸借」では、
土地の評価額は、更地価額の100%評価となってしまいます。
一方で、会社から個人へ地代を支払えば、
土地の評価額は20%減額となります。

建物を会社に売却する前とほぼ同じ減額が取れるのです。

この20%分は、会社の株価に加算されます。
意外にこれが見落としがちです。
相続税申告でもれているケースがよくあります。
ただし、株主をオーナー以外の親族にしておけば、
その20%分も生前にオーナーから移転することになります。
長男などの子どもを中心に株主にするとよいでしょう。

相続税の節税の2つ目は、
「小規模宅地の特例」の対象になることです。
不動産の賃貸をしている土地については、
200m2まで50%が減額できます。

小規模宅地の特例は、
マイホームの敷地について240m2まで80%減額ができます。
マイホームの敷地で適用するケースが圧倒的に多いのですが、
240m2以下の場合は、
他の不動産賃貸の土地から残りの一部を適用することができます。

マイホームの敷地については、
平成27年より330m2へ限度面積が増えますので、
他の土地から適用できるケースが増えることになります。

つまり、会社から個人に地代を支払えば、
20%減額(80%評価)になったうえで、
さらに小規模宅地の特例で50%減額ができるということです。
5,000万円の土地なら、
5,000万円 × 80% × 50% = 2,000万円
になります。

さて次に20%減額や50%減額が取れるように、
地代の金額をどう決めればよいか、
ということになります。

これは土地の固定資産税の金額が基準となります。
相続税の取扱いは次のようになっています。
○「使用貸借」なら減額は一切なし
○「賃貸借」ならいずれの減額もあり

「使用貸借」とはタダで貸すということですが、
相続税では、
固定資産税くらいの地代の支払いなら使用貸借となる、
という決まりがあります。
使用貸借では減額が一切できません。

そこで「賃貸借」となるように、
その地域の相場の地代程度を支払えばよいのですが、
実際には相場はなかなかわかりません。
相続税では固定資産税の何倍の地代を支払えば賃貸借となるか、
明文規定がないのが悩ましいところです。

参考になるのが、
公益法人(学校法人や宗教法人など)で、
法人税の対象となる住宅用地の貸付けの規定です。
これは、固定資産税の3倍以内であれば、
収益事業としない、つまり法人税の対象とならない、
という取扱いになっています。

逆に言うと、
「3倍を超える地代を取っているのであれば、
事業として貸し付けているとみなして、
法人税を納めてもらいますよ」
ということになります。

法人税と相続税との違いはありますが、
これを参考にして、
土地の固定資産税の3倍くらいの地代を支払えば、
「賃貸借」とみなすというのが実務上の取扱いです。

このように、会社から個人に支払う地代を決めたら、
○「賃貸借契約書」を作成し、
○「無償返還の届出書」と一緒に税務署に提出する
ということになります。

固定資産税は毎年上がることがありますから、
数年に1回は地代を見直す必要があります。

「不動産賃貸業の法人化」は、
節税効果がとても高いのですが、
このような手続きやその後のメンテナンスが、
意外にむずかしいのです。

さらに、会社で申告をすることになると、
個人の不動産賃貸業ではめったに入らない、
税務調査の洗礼を受けることになります。
でも、書類やお金の流れがしっかりしていれば、
税務調査は何ら恐れることはありません。

最近はこんな相談や対策の説明を、
私やスタッフが毎週のようにおこなっています。
税理士がすでに顧問の会社へのアドバイスもしています。
単発の相談も受けていますので、
よろしければお声をお掛けください。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

昨日から一足早い夏休みを個人的にいただいています。
入れ替わりで、税理士試験を受けるスタッフは、
1週間の試験休みになります。
今年は3名受験しますが、皆合格してほしいですね。

合格発表は12月ですが、
合格者には美味しい鮨屋さんで食べ放題という特典があります(笑)
予定はすぐに入れますので、皆の合格を心待ちにしていますね。

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税理士落合孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528
○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
http://www.ochiaikaikei.com/
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発行者:落合会計事務所

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