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不動産所得の確定申告での注意点(2013年3月19日)

2013年3月19日

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  ●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.124 2013年03月19日配信●
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・ご挨拶……………………………… 急に暖かくなりました
・特集………………………………… 来年の確定申告のため準備すべきことは・・・

● ご 挨 拶 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。 
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

急に暖かくなりました。
梅はもう満開になっていますが、
いよいよ桜ですね。
東京は25日(月)が満開の予想となっています。
少し前まであんなに寒かったのに。。。
季節の移り変わりは早いですね。

● 特 集 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○○o。

さて、今日は「不動産所得の確定申告での注意点」です。
先週で確定申告が終了しましたが、
ちょっとした工夫で、節税になる方法はいくつもあります。
確定申告の時期になって、バタバタおこなうより、
できることは準備しておいたほうがよいです。
知っておくと便利なポイントをご説明します。

1つ目は減価償却の上手な使い方です。
賃貸物件を購入するときには、
新築と中古でそれぞれ注意点があります。

まず、新築物件の場合は、
建物と付属設備を区分することです。
請負契約書から、電気設備、給排水設備、ガス設備などを、
建物と区分して減価償却をおこないます。

付属設備に区分すると、次の2点で有利となります。
(1)償却期間が短縮される
  建物なら22年~47年に対して、
  付属設備は多くが15年となります。
(2)定率法の適用が可能
  税務署に届出書の提出が必要
購入当初の2~3年は、償却費は2倍程度になります。
付属設備を分ける計算が面倒ですので、
これは建築したら早めにおこなっておきましょう。

中古物件の場合は、次の2点がポイントです。
(1)土地と建物の金額を契約書で明確にする
  土地は減価償却できませんので、
  不自然でないことが前提ですが、建物部分が多いほうが有利です。
(2)見積りで耐用年数を計算する
  たとえば築22年以上の木造なら、耐用年数は4年になります。

2つ目は、修繕費についてです。
支払った金額のうち、どこまで経費となるのか難しいことがあります。
結局のところ「落としたもの勝ち」の感もありますが(笑)、
次のようなものは修繕費となりませんので、ご注意ください。
○ クーラーなど設備の入れ替え
○ 壁の塗り替えで防水加工をするなど価値が高くなるもの

修繕かどうか微妙なものについては、次の基準があります。
○ 60万円未満なら修繕費OK
○ 取得価額の10%以下なら修繕費OK
この2つは意外に知らない人が多いので上手に活用してください。

3つ目は、親族への賃貸です。
自分の子どもなど親族へ賃貸する場合、
賃貸料を無償とすることが多いようです。
ただし、その無償に相当する分の土地・建物については、
減価償却費や固定資産税などの経費が落とせなくなります。 

さらに、将来の相続税でも不利になります。
無償で賃貸している部分については、
建物、土地の減額が一切取れなくなります。

そこで、不動産を所有している人の年齢が高くなってから、
賃貸料を取ることも一法です。
その後は、経費も相続税の減額もOKです。
その場合、他の賃借人と同レベルの家賃を取る必要があります。

といっても、親族なら多少安くしてあげたいところです。
ここらへんの税務の決まりはないので悩ましいところです。

ところで、物品販売業では、
社員への値引き販売は、売価の30%引きまでなら課税なし、
という規定があります。
私見になりますが、これを準用して他の賃借人の30%引きで、
賃貸するのなら問題ないと考えています。

4つ目は、交際費などその他の経費についてです。
不動産賃貸については、直接かかる経費は以下のようなものです。
○ 減価償却費
○ 固定資産税
○ 火災保険料
○ 共有部分の電気代
○ 借入金の支払利息
○ 管理料

交際費を数十万円計上して申告する人もいます。
「だれと飲んだんですか?」
と突っ込みを入れたくなります(笑)

不動産賃貸に直接かかる飲食代とは、
○ 不動産管理を頼んでいる業者と飲む、
○ 賃借人と懇親を兼ねて飲む、
くらいしかないように思いますが。。。

勘違いしている人が多いのが、
不動産を購入するための情報を得るために飲んだ、というものです。
購入は賃貸の前段階なので、
不動産所得の経費とはなりませんので、ご注意ください。
どうしてもという人は、
会社を作って不動産を会社の所有とすることがよいでしょう。

このように、来年の確定申告のために、
今からできることは結構あります。
不動産賃貸をおこなっている人は、
数か月に1度でいいのでチェックをすると良いですね。

● 編 集 後 記 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

卒業式のシーズンです。
子どもの成長は早いもので、
長男が中学の卒業となりました。

少し前まであんなに小さかったのに。。。
昨日の会話は「ひげを剃っておけよ」でした(笑)

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所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528
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