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相続後の不動産の譲渡について(2013年2月26日)

2013年2月26日

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  ●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.121 2013年02月26日配信●
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─┌─────┐ このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
─│\___/│ 毎週火曜日に配信しています。
─└─────┘ お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶……………………………… 寒さも花粉も厳しい日々ですね
・特集………………………………… 法人税の減税をうまく使うには・・・

● ご 挨 拶 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。 
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

ここのところ毎日寒いですね。
しかも花粉も出始めて、寒いやら鼻水が出るやらで大変です。
花粉症にはゴールデンウィーク頃までつらい日々が続きます。
薬を飲むと眠くなるので、耳鼻科にもいかずに過ごしています。
花粉症のかたは、お互いにがんばって乗り切りましょうね。

● 特 集 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○○o。

さて、今日は「相続後の不動産の譲渡について」です。
これからの税制はこのように変わります。
○ 所得税は平成27年より増税
○ 相続税は平成27年より増税
○ 消費税は平成26年、平成27年いずれも増税 
○ 法人税はすでに減税
ほとんどが増税のなか、法人税だけが減税となります。

これからは会社をうまく活用することが、
支払う税金を少なくする唯一の方法となります。
特に賃貸不動産をいくつかお持ちのかたは、
会社の活用が大きなポイントとなります。

支払う税金を、所得税 → 法人税へ変更させ、
そして、将来支払う相続税も節税する、
という大きな流れになります。 

以前のメールマガジンでも書きましたが、
○ 相続発生から3年10ヶ月以内に、
○ 相続で取得した財産を売った場合、
○ 支払った相続税の一部が、
○ 譲渡所得の必要経費となる、
という優遇措置があります。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201211131059_620.html

実際のこの特例を使って、
大きな節税となった例をご紹介します。
(守秘義務があるため、内容は変えてあります。)

以前のメールマガジンでは、
建物を生前に売却し、土地は相続後に売却するケースでしたが、
今回は土地・建物を相続後に売却したケースです。

お父さんの相続が1年前に発生して、
ご長男(60歳)を中心に財産を引き継ぎ、
多額の相続税を支払ったケースです。
知り合いの方のご紹介で、相続後に顧問となりました。

お父さんが所有していた賃貸マンションは、
ご長男が引き継ぎました。
すでに不動産管理会社がありましたが、
それほど活用されていませんでした。

以前から毎年の所得税が大きいことが悩みのたねでした。
このままでは賃貸マンションを引き継いだ、
ご長男の今後の所得税の負担が大きくなります。
そこで、この賃貸マンションの土地・建物を、
一括で会社へ売却することにしました。

譲渡所得税(住民税も加えて20%)がかかりますが、
相続から3年10ヶ月以内の売却のため、
支払った相続税の一部が経費となります。
本来支払う譲渡所得税を節税することができました。

さらに、会社の株主については、
賃貸マンションを売却する前に、
ご長男のお子さんたちに一部変更しておきました。
今後は会社に利益が貯まることで、
株式の評価が高くなることが予想されます。
将来のご長男の相続のときの相続税が高くなることを、
事前に回避するためです。

幸い現状の株価は、それほど高くありませんでしたので、
少しだけ贈与税を支払ってお子さんたちに移すことができました。
さらに会社の役員には、
ご長男の奥さんや成人したお子さん数名を就任してもらいました。

不動産の所有者が会社となることにより、
家賃収入はすべて、会社のものとなります。
これでこれから支払う税金は、
所得税 → 法人税へと変更することができました。

所得税と住民税の合計で、最高税率50%が、
法人税等で合計で約36%と、約14%の節税となります。

さらに、役員となった奥さんたちに給料を支払うことにより、
会社の経費を増やすことができます。
もちろん給料にかかる所得税等の負担は発生しますが、
会社が本来支払う法人税等よりはるかに少なくなります。

まとめると、
【対策前】
長男1人で個人の所得税等(高い税率)を支払い続ける
【対策後】
(1) 会社に賃貸マンションを売却
(2) 所得税等(高い税率)が法人税等(低い税率)に変わる 
(3) さらに家族に給料を分配しさらに節税 

と、このようになります。
毎年の節税額は約200万円となりました。
20年間で4,000万円の節税となります。
さらに、不動産の名義を会社へ変更することにより、
将来の相続税も心配もありません。

実際に進めて行くにあたっては、
登記費用や不動産取得税の負担、
さらに銀行からの融資が必要だったりと、
かなり大がかりな対策ですが、
毎年の納税対策と、将来の相続税対策が一気に片付きます。
不動産がたくさんある方は、ぜひご一考ください。

● 編 集 後 記 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

最近、今年からの税制改正で「サラリーマンの必要経費」について、
取材を受けることが3度ありました。
○ 週刊ポスト
○ 日刊ゲンダイ
○ 産経新聞

その取材記事がいずれも昨日発行のものに掲載されました。
偶然ですが、3誌とも同じ日になるのはびっくりしました。
一番詳しく書かれているのが「週刊ポスト」です。
お時間あればご覧になってください。

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税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528
○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
http://www.ochiaikaikei.com/
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発行者:落合会計事務所

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