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不動産賃貸業の確定申告のポイント(2012年12月18日)

2012年12月18日

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  ●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.113 2012年12月18日配信●
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─┌─────┐ このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
─│\___/│ 毎週火曜日に配信しています。
─└─────┘ お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶……………………………… 選挙も終わりいよいよ年末になります
・特集………………………………… 確定申告の期限となりました

● ご 挨 拶 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。 
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

選挙は自民党の圧勝に終わりました。
例年ならこの時期には決まっている税制改正大綱(大綱=案)が、
今回は来年に持ち越しになりそうです。
所得税や相続税の増税はどうなるのでしょうか。。。
決まり次第、メールマガジンで詳しく解説していきます。

● 特 集 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○○o。

今日のテーマは「不動産賃貸業の確定申告のポイント」です。
確定申告をおこなっている人は、12月末が締めの時期になります。
不動産賃貸業を中心に確定申告のポイントを説明していきます。

まず、今年からの主な改正点です。
(1) 生命保険料控除の枠が広がった
(2) 定率法の減価償却率が4月以降少し不利になった
この2点が大きな改正点です。

(1)については、
<改正前>
○ 一般の生命保険料控除・・・限度額5万円
○ 個人年金の生命保険料控除・・・限度額5万円
<改正後>
○ 一般の生命保険料控除・・・限度額4万円
○ 個人年金の生命保険料控除・・・限度額4万円
○ 介護医療保険の生命保険料控除・・・限度額4万円   
一般と個人年金は、平成24年の新契約からの限度額です。

(2)については、
<改正前>
定率法の償却率が、たとえば、
○ 6年(一般の自動車など)・・・0.417
○ 15年(建物付属設備など)・・・0.167
<改正後>
定率法の償却率が、たとえば、
○ 6年(一般の自動車など)・・・0.333
○ 15年(建物付属設備など)・・・0.133
今年の4月以降に購入したすべての固定資産から、
償却率が下がり経費に落とせる金額が少なくなります。
いずれもそれほど大きな改正点ではありません。

さて、ここからは実務的なお話になります。
確定申告でよく聞かれる質問に、
「経費はどこまで落とせますか?」というものがあります。

所得税の確定申告は「申告納税制度」となっています。
つまり、納税者がみずから申告をして納税していくものです。
よって、経費になるかどうかは自分で判断することになります。
不動産賃貸業であれば、賃貸のために必要な支出であれば、
そのすべてが必要経費となります。

一般的には、その賃貸物件に関する
○ 固定資産税
○ 火災保険料
○ 借入金の金利
○ 減価償却費
○ 管理料
○ 共用部分の水道光熱費
などとなります。

もう少し範囲を広げてみると、
○ パソコン
○ デジカメ
○ 会計ソフト
○ 管理業者とのやりとりの電話代、電車代
これらも、賃貸のためのものであれば経費OKとなります。

さらに範囲を広げると、
○ 賃貸物件を見るための自動車の減価償却費
○ 管理業者への中元、歳暮代
○ 賃貸のためのセミナー代
自動車のように、プライベートでも使うものは、
賃貸で使う割合を計算して、
たとえば、30%、50%などその割合だけを経費とします。

修繕費については11月27日のメールマガジンで解説しています。
ご参照ください。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201211271408_630.html

もちろん何でも経費になるわけではありません。
特に注意したいのは、不動産を購入するための経費です。
○ 購入するための情報収集の飲食代
○ 購入するためのセミナー出席代
こういったものは不動産賃貸の必要経費とはなりません。

また、不動産賃貸は「5棟10室」以上の規模であれば、
○ 青色申告特別控除額が10万円→65万円になる
○ 専従者給与を届出の範囲で支給することができる
という特典があります。

7、8室を貸している人は、
ぜひ10室まで室数を増やすことがお勧めです。
これは共有物件でも可能ですので、
夫婦、親子で共有で購入することも一法です。

最後に、税務調査についてです。
所得税の税務調査は入る割合が極めて低くなっています。
平成23年7月~24年6月の実績で、
○ 申告件数・・・2,185万3千件
○ 調査件数・・・9万9千件
○ 調査割合・・・0.5%、です。
これは会社の4.7%、相続税の27.7%と比べて、
断然少なくなっています。

ちょっと心配しながら申告書を提出しても、
現実的には税務署の調査はまず入りません。
結果的には「言った者勝ち」の部分もあります。
ここらへんは自己責任でおこなってくださいね。

確定申告で絶対にやってはいけないのは、
売上を除外することです。

金額が小さかったり、現金支払いだったり、
まずわからないだろうと思っても、
貸している相手が申告で経費に落としていれば、
税務署で付け合わせればすぐにわかっていまいます。
税務署への呼び出しで意外に多いのは売上除外です。

毎年悩みながら申告書を提出している方も多いようですが、
○ 経費は理由づけがしっかりしていれば、もれなく計上していく、
○ 売上はどんな小さなものも、もらさず計上していく、
このような点に気をつけて確定申告をおこなってください。

● 編 集 後 記 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

衆議院の選挙の投票率は、59.3%と発表がありました。
10人に4人は投票していないことになります。
特に若い20代~30代の投票率が低くなっており、
もう少し政治に関心を持ってほしいなぁと思います。
こうなると、どうしても投票率が高い高齢者向けの、
政策が中心となってしまいますね。

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落合会計事務所
税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528
○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
http://www.ochiaikaikei.com/
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