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不動産管理料の妥当な割合について(2012年9月11日)

2012年9月12日

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  ●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.099 2012年09月11日配信●
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─┌─────┐ このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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・ご挨拶……………………………… それにしても暑い日々が続きます
・特集………………………………… 不動産管理料は何%が妥当でしょうか?
・編集後記…………………………… 元スタッフの結婚式に出ました

● ご 挨 拶 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。 
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

それにしても、今日も暑いですね。
今週はまだ30度を超える猛暑のようです。
昔と比べて、夏が1ヵ月長くなったような感じですね。
涼しくなるまでもう一息ですので、体に気をつけてがんばりましょう。

● 特 集 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○○o。

今日のテーマは「不動産管理料の妥当な割合について」です。
賃貸不動産をいくつか持っている人は、
会社を作ってその会社に不動産の管理をさせて、
会社に不動産管理料を支払うことがよくあります。

税率の比較をすると、
○ 個人の不動産所得の最高税率
  → 所得1,800万円を超える部分・・・50%
○ 資本金1億円以下の会社の実効税率(実質負担の税率)
  → 所得800万円までの部分・・・約25%
  → 所得800万円超える部分・・・約38%
と、個人の一番高い部分の税率と、
会社の安い部分の税率を比較すると、ちょうど半分です。

つまり、個人の税率が最高税率に達している人は、
所得800万円を、個人→会社へ移転するだけで、
800万円×(50% - 25% ※ )=200万円
節税できることになります。
10年続けたら、2,000万円もの節税ですね。
※ 平成27年4月1日からさらに約2%下がります。

ここで問題なるのが、
会社に支払う不動産管理料を家賃の何%に設定するかです。
なるべく管理料を高く設定すれば節税になりますが、
あまり高く設定すると、税務署から否認されてしまいます。
目安は、第三者に管理を依頼する場合の割合となります。

この不動産管理料については、
過去の判例、裁決例をいくつか見てみると、
以下のようになっています。
当初申告の管理料の割合が大きいと、
かなり引き下げられた判決、裁決となっています。

(1) 当初申告 58.21%(3年平均)
  → 東京地方裁判所の判断 9.96%(3年平均)
 (平成13年1月30日判決)
(2) 当初申告 25%
  → 国税不服審判所の判断 20%
 (平成13年9月25日採決)
(3) 当初申告 46.41%(3年平均)
  → 国税不服審判所の判断 9.44%(3年平均)
 (平成12年1月31日採決)
(4) 当初申告 35.96%(3年平均)
  → 国税不服審判所の判断 6.02%(3年平均)
 (平成4年11月19日採決)
(5) 当初申告 50%
  → 国税不服審判所の判断 6.63%(2年平均)
 (平成1年7月5日採決)

まとめると次のようになります。
○ 当初申告で35%~60%と高い割合では否認されやすい
○ 否認されると、6%~10%の管理料とされてしまう((2)以外)

では、実務上はどうしたらよいか、ということになります。
うちの事務所では、顧問先に対して次のように対応しています。
○ 転貸(サブリース)形式で【家賃保証】の契約を設定する
○ 不動産管理料は【20%】とする

【家賃保証】とは管理会社が満室を保証するもので、
よく新聞広告などに掲載されていますね。
満室家賃が100万円/月とすると、
管理料が20%なら、会社は80万円/月をオーナーに支払います。
会社は空き室のリスクを負うことになります。
(2)の採決例では管理料は、20%となっていますし、
家賃保証をしている民間の会社と比べて高すぎることもありません。

実際は、会社が確実に20%の管理料がもらえるように、
満室になるような物件、たとえば新築物件などについて、
この転貸方式でおこなうようにしています。
もちろん、税務調査で問題視されたことは一度もありません。

その他の注意点としては、
○ 既存の会社は、会社の目的に「不動産管理業」を加える
○ 管理の実態を書面で残しておく
があります。
いずれも税務調査があると厳しく指摘されるポイントです。

不動産管理料はオーナーが自由に設定できますので、
高い割合に設定することも可能ですが、
あまり軽く見ないことが大切です。

● 編 集 後 記 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

日曜日は、以前事務所に勤めていたスタッフの結婚式でした。
天気も良くとても素敵な結婚式でした。
こういう席に呼んでもらえることは本当にうれしいことです。
結婚式に呼ばれて涙ぐむ男性は、たいてい女のお子さんがいる人ですね(笑)

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落合会計事務所
税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528

○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
http://www.ochiaikaikei.com/
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発行者:落合会計事務所

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