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不動産所得の経費について(2012年6月12日)

2012年6月12日

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  ●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.086 2012年06月12日配信●
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─┌─────┐ このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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・ご挨拶……………………………… 日曜日の昼過ぎは天気が良かったですね
・特集………………………………… 不動産所得の経費はここまで落とせます
・編集後記…………………………… いよいよ決戦です

● ご 挨 拶 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。 
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

天候不順が続いています。
日曜日も昼過ぎまで晴れていたと思ったら夕方には雨に。。。
中学3年の長男のサッカーの試合があり、応援に行きました。
世田谷区の大会の2回戦、3回戦と勝ち進み、ベスト4になりました。
いや~、応援のお父さんお母さんたちみんなで興奮しましたね。
久しぶりに自転車を乗り回して、筋肉痛になりました(笑)

● 特 集 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○○o。

さて、今日は「不動産所得の経費について」です。
オーナー社長やサラリーマンで賃貸経営をする人が増えています。
賃貸マンションを1~2室、さらに賃貸アパート1棟購入する人もいます。

賃貸収入は「不動産所得」となり「給与所得」とは別の所得です。
2つの所得は確定申告をおこなって合算されます。
賃貸収入が増えるのはうれしいのですが、
あとで心配になるのが追加で納める税金です。

所得税は累進課税になっていますから、
「給与所得」だけなら20%の税率が
「不動産所得」も加わると、23%、33%と
税率の区分が上がってしまうことがあります。
さらに、一律10%の住民税も納めます。

なるべく所得を少なくして、節税したいものです。
まず、賃貸を始めたら2ヵ月以内に、
「青色申告承認申請書」を税務署に提出
これで10万円の控除を取ることができます。
1点30万円未満の固定資産を経費に落とすなどの特典は、
この申請書を出さないと使うことはできません。

さらに、賃貸物件が10室以上になると、
○ 控除が65万円に増える
  → 複式簿記で帳簿を付ける、貸借対照表を作ること必要
○ 奥さんに専従者給与を出すことができる
  → 税務署に届出書の提出が必要
と、さらに特典が付きます。

購入時やその後に支払った
○ 登録免許税、登記費用
○ 不動産所得税
○ 火災保険料
は経費となります。
火災保険料は5年とか10年分を一括で支払った場合は、
その年に対応する分しか経費となりません。

さて、ここからは実務の取扱いのお話です。
この仕事を始めて、確定申告を1,000件以上おこないました。
その実体験から次のようなことがわかりました。

まず、確定申告の税務調査は極めて少ないということです。
今まで納税者の自宅に税務署が訪問したり、
納税者が税務署に呼び出されたりしたケースはわずか3件です。
1,000件以上で3件ですから、非常に少ない割合です。
それぞれ所得が5,000万円以上とかなり高いケースでした。

個人の確定申告は全国で数千万件とあまりに多いため、
会社の税務調査ほど入ることはないというのが現状です。
ただし、ウソの申告が良いわけではありませんので。
念のため。

絶対にやってはいけないのは、賃貸収入の一部を除外することです。
見つかった場合、重加算税の対象となるので注意してください。

大々的にやると犯罪扱いになってしまいます。

一方で経費は、わりと甘めに見てくれます。
これまで税務署から指摘されなかった経費は次のようなものです。
○ 自動車の減価償却費、ガソリン代
○ 飲食代
○ 交通費
○ パソコン、デジカメ
○ 電話代
ただし、それぞれ賃貸物件にかかるものだけです。

自動車の減価償却費は、賃貸物件を見に行く分が対象です。  
もちろんプライベートでも使いますから、
20%~50%くらいを入れるのが一般的です。

飲食代も、あくまでも不動産賃貸のためのものだけです。
実際はそう多くはないでしょう。
入れるとダメなのは、不動産を購入するための飲食代です。
その後購入する不動産の取得価額に加算します。

交通費は物件を見るためのものです。
物件がたまたま北海道や九州にあれば、
往復の旅費や現地の宿泊費も経費としてかまわないでしょう。
でも、そのために地方の物件を買うのはどうかと思いますが(笑)

パソコンは確定申告のために購入した場合、
デジカメは物件を撮影するためのものです。
電話代は不動産業者や入居者との通話料のみです。

また、自宅の一部を事務所で使っていると言う人もいます。
確かにそういうこともあるでしょうから、
その床面積分の減価償却費を落とすこともかまいません。
ただし、プライベートと兼用でしょうから、
さらに割合は少なくなりますね。

「冷蔵庫やテレビはどうですか?」と聞かれることもありますが、
これはさすがにダメでしょう(笑)
○○さんが確定申告をするときは、以上を参考にして、
経費をどこまで入れるかは、自己責任でおこなってくださいね。

最後に注意点を一つ。
賃貸収入の除外はやめてくださいと言いましたが、
除外しても税務署が見落とすことは結構あります。
ただし困るのが相続が起こったときです。

不動産を賃貸しているほうが、
相続税申告での不動産の評価は20~30%下がります。
小規模宅地の評価減が使えると、さらに50%減です。

申告漏れがあって相続を向かえたときは、
そのままでは評価減を取ることができないので、
過去の所得税の修正申告を3年分くらい提出して、
相続税の減額を取ることもあります。
結局めんどうなことになりますので、
賃貸収入の除外はおこなわないことですね。

● 編 集 後 記 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

今日はワールドカップの最終予選、オーストラリア戦です。
オマーン戦、ヨルダン戦と快勝しましたので、
今日もすっきり勝ってほしいですね。
うっかり夜遅く予定を入れてしまったので、
後半から家電屋のテレビ売場で応援かなぁ。。。

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所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528

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