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小規模宅地の評価減の上手な使い方(2012年4月24日)

2012年4月24日

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   ●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.079 2012年04月24日配信●
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・ご挨拶……………………………… 昨日は肌寒かったですね
・特集………………………………… 老人ホームは相続税にも注意しましょう
・編集後記…………………………… 話題の映画を見ました

● ご 挨 拶 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。 
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。
もうすぐ5月というのに、昨日は肌寒い一日でした。
まだコートを片付けることができません。
地球温暖化はどうなったのでしょうか・・・
天気予報では今日から少しずつ暖かくなるようです。

● 特 集 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○○o。

さて、今日は「小規模宅地の評価減の上手な使い方」です。
相続税は、平成27年より大幅な増税になる予定です。
現時点ではまだ「改正案」の段階です。
同じ内容で昨年の平成23年から改正されていたはずでしたが、
震災の影響で改正の時期が延びました。
国の税収は厳しいですので、改正される可能性は高いでしょう。
基礎控除の40%縮小などで、
相続税の対象者が1.5倍~2倍程度に増えることが予想されます。

さて、相続税の特例で一番効果が大きく、
適用される割合が多いのが、
「小規模宅地の評価減」です。
面積制限はありますが、一定の土地について、
50%ないし80%と大幅な評価減が取れる規定です。

(1) マイホームの敷地・・・240m2まで80%減
(2) オーナー会社へ賃貸の敷地・・・400m2まで80%減
(3) 不動産貸付の敷地・・・200m2まで50%減

いくつかの土地を持っている場合は、
いずれかを選択して適用することになります。
減額の金額が大きいものから取る方が有利になります。

一番良く使われるものは「マイホームの敷地」の減額です。
相続税の申告でよくある財産構成は、
○ マイホームの敷地が50坪~100坪くらい
○ 金融資産が2,000~5,000万円くらい
○ 生命保険が5,000万円くらい
路線価が高い住宅地ですと、
合計で1億円~2億円くらいの相続税評価になります。

「小規模宅地の評価減」を適用すれば、
マイホームの敷地のうち240m2(=約73坪)までは、
80%引きになりますから、
節税効果はとても大きなものになります。

マイホームの敷地の場合は、相続で引き継ぐ人が、
○ 配偶者
○ 同居親族
○ いずれもいない場合に限り、
  相続前3年以内に持ち家に住んでいない別居親族
となっています。

最近、マイホームがあっても特例が適用できないケースが増えています。
【終身利用権付き】の老人ホームに住んでいた場合です。
これは生活の拠点を老人ホームに移したと考えられ、
マイホームから老人ホームに
引っ越したと認定されてしまうのです。
となると、マイホームの敷地に認められるはずの
240m2まで80%引きの適用がまったくできません。

極端な場合、相続税ゼロの予定が、
1,000万円以上の納税になった、
という泣くに泣けないケースもあります。

一般の老人ホームの場合は、
いつでもマイホームに帰ることができる状態になっていて、
実際に定期的に帰っていれば、
特例の適用がOKとなっています。

さて、【終身利用権付き】の老人ホームに住んでいた場合で
「小規模宅地の評価減」を確実に適用するためには、
どうしたら良いでしょうか?
これは、マイホームを他人に貸し付けることです。
これなら、200m2まで50%減を取ることができます。
今日の冒頭の説明での、(3)のケースにするということです。

貸し付ける相手は、
まったくの他人でもいいのですが、
親族でもかまいません。
○ 子ども家族が引っ越す、
○ 孫が社会人、大学生なら1人暮らしさせる、
こんなことが考えられます。

ここでポイントは、
親族でも【家賃を取る】ということです。
他人行儀となりますが、家賃を取ることにより、
敷地のうち200m2までが50%となります。

これなら税務署は文句は言いません。

孫が学生でお金がない、というなら、
父母が生活費を仕送りをしてそのお金で家賃を支払えば、
贈与税はかかりません。
家賃は極端に安くせず、相場くらいを支払っておくことが無難です。

○ 賃貸借契約書を作る
○ 親が不動産所得の確定申告をする
など、面倒がこともありますが、
これらは、子どもや孫がやってあげても良いですね。

老人ホームに入るときには、
将来の相続税の特例のことも頭に入れておく必要があります。
今後改正してほしい点ですが、
現状では、今の税制にうまく対応していくしかありません。
○○さんも将来はお考えください。

● 編 集 後 記 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

日曜日にアカデミー賞を受賞した「アーティスト」を見ました。
あえて役者の声が出ない無声映画となっています。
現状の3Dなど技術一辺倒の映画界への反発もあるようです。
役者の表情がとても豊か、それに犬の演技がピカイチですね。
でも、昔のチャップリンの映画を見ると、
さらに完成度が高かったように思います。
チャップリンの偉大さを改めて感じますね。

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税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528

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