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マイホームを売ったときの3,000万円控除(2012年4月10日)

2012年4月10日

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   ●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.077 2012年04月10日配信●
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─┌─ ─┐ このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
─ \__/  毎週火曜日に配信しています。
─└─ ─┘ お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。

http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶……………………………… 桜が満開です
・特集………………………………… マイホームを売ることになったら・・・
・編集後記…………………………… 入学式がありました

● ご 挨 拶 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。 
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。
デザインを変更して2回目になります。

いよいよ桜が満開ですね。
今日は事務所で、用賀にある砧(きぬた)公園へ花見に行きます。
当初木曜日に行く予定でしたが、
明日が雨の予報で今日に変更しました。
事務所は夕方5時15分に終了させていただき、
きれいな桜を見に行ってきます。

● 特 集 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○○o。

さて、今日は「マイホームを売ったときの3,000万円控除」です。
マイホームを売って利益が出た場合、
利益から3,000万円を差し引くことができます。
○ 子どもが大きくなって家が手狭になった
○ 節税対策でオーナー会社へ売ることを考えている
○ 親が老人ホームに入居することになった
こんな理由でマイホームを売ることがあります。

「今どき不動産を売って利益が出ることがあるの?」
こんな疑問があるでしょう。
「税金計算での取得価額」は、
○ 建物は減価償却費を差し引いて計算する
○ 過去に買い換え特例を使った場合は引き継がれる
という決まりがあります。
いずれも取得価額が小さくなりますので、
売ったときの利益が出やすくなります。

これは以前のメールマガジンでも取り上げていますので、
お時間があるかたは、以下をお読みください。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201202281559_418.html

もう1つの落とし穴は、
相続取得の場合は、親の取得価額をそのまま引き継ぐことです。
相続税では「路線価」を使って計算しますが、
これを取得価額と勘違いする人がとても多いのです。

相続税申告のときの評価額が5,000万円でも、
親が昔買ったときの取得価額が300万円なら、
300万円が取得価額になってしまうのです。
さらに、建物は減価償却費を差し引きますので、
取得価額はもっと小さくなります。

これってうまくできていますね。
税金はいずれどこかで取られる仕組みになっています。
税法を作った人は頭がいいなあ、とつくづく感心します。

ということで、マイホームを売ったときは、
意外に利益が出ることがあるのです。
3,000万円の特別控除があるので、
利益がそれ以下なら税金はかかりませんが、
確定申告をおこなうことが条件となっていますので、
税金がゼロでも申告を忘れないようにしてください。

さて、マイホームの3,000万円控除で、
最近お客様からよく聞かれる質問をまとめてみました。
○○さんも将来の売却するときのご参考にしてください。

<Q1>
マイホームに住まなくなってから2年経って、
やっと売却先が見つかりました。
この場合3,000万円控除の適用できますか?

<A1>
適用できます。
マイホームに住まなくなってから、
3年経過する年の12月31日までの売却なら、
3,000万円控除の適用はできます。
その途中の使途は問いませんので、
他人に貸し付けていてもかまいません。

<Q2>
マイホームを社宅扱いとしたいため、
自分が代表をしているオーナー会社へ
売ることを考えています。
3,000万円控除の適用できますか?

<A2>
適用はできません。
3,000万円控除は、親族やオーナー会社への
売却には適用はできません。
思わぬ税負担となりますので、
売却先は十分に注意してください。

<Q3>
今住んでいるマイホームを売って、
新たなマイホームを一部ローンで購入予定です。
売った物件で3,000万円控除を使い、
買う物件でローン控除を使うことはできますか?

<A3>
3,000万円控除とローン控除のダブル適用はできません。
よって、いずれの特例での税金を計算して、
節税額が大きい特例を使うことが大切です。
3,000万円控除を使わない場合は、
譲渡所得の税率は20%となります。
いずれでの節税額を計算して、
有利な方を適用するようにしましょう。

<Q4>
住民票があれば、実際に住んでいなくても、
3,000万円控除の適用はできますか?

<A4>
あくまでも実態判定ですので、
適用はできません。
たとえば10年以上空き家だった、
別生計の親族に住まわせていた、
こういったケースは適用できません。

税務署から疑問視された場合は、
電気や水道の使用明細や郵便物などで、
確認を求められることがあります。
逆に言うと、住民票が他の場所でも、
その不動産に住んでいた事実があれば、
3,000万円控除の適用はできることになります。

マイホームを売却することは、
一生にうちでそう何回もないでしょう。
3,000万円控除が適用できるできないで、
支払う税金は数百万円違ってきます。
○○さんも将来の売却時には上手に使ってくださいね。

● 編 集 後 記 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

昨日は次男の中学校の入学式でした。
桜が満開の下での入学式となりました。
大した子育てをしていませんが、
子どもは育つものですね(笑) 

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落合会計事務所
税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528

○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
http://www.ochiaikaikei.com/
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発行者:落合会計事務所

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