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路線価が付いていない土地の評価(2012年3月27日)

2012年3月27日

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このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
毎週火曜日に配信しています。
お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/
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○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、
ありがとうございます。

もう3月も下旬ですが、まだまだ寒いですね。
昨日は仕事のお休みをいただき、
家族で昼間に恵比寿のバイキング料理を食べに行きました。
平日にもかかわらずほぼ満員で、ほぼ100%が女性客でした。
景気が悪いと言いながらも、女性の消費力には元気があります。
普段と違った行動をすると、違うものが見えてきますね。

さて、今日は「路線価が付いていない土地の評価」です。
「路線価」とは、相続と贈与のときに土地の評価の基準となるものです。

「150D」などと道路に価格がついています。
「150」は千円単位で1㎡あたりの土地の評価額です。
150千円、つまり1㎡あたり15万円の土地ということです。
「D」は借地権割合です。
Aが90%、Bが80%、Cが70%、Dが60%となっています。

都市部の土地は、ほとんど路線価が付いていますが、
東京23区内でも、まれに奥にある土地で路線価が付いていないことがあります。
奥の方の土地については、毎年調べるのには費用がかかるので、
必要があったらそのときに調べる、という国税当局のスタンスです。

路線価が付いていない土地については、
税法では次のように定められています。

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財産評価基本通達14-3
路線価地域内において、相続税、贈与税又は地価税の課税上、路線価の
設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合
には、当該道路を路線とみなして当該宅地を評価するための路線価
(以下「特定路線価」という。)を納税義務者からの申出等に基づき設定
することができる。
(以下、省略)
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これに基づいて、税務署に「特定路線価」の申請をすることになります。
路線価が付いていない土地については、
「納税者が税務署に申し出てください。
そうしたら路線価を調べて教えますよ」
ということになっています。

ここで注意していただきたいのは、最後の部分で、
「納税義務者からの申出等に基づき設定することが【できる】」
となっていることです。
【できる】と書いてあるわけですから、
屁理屈を言えば、あえてしなくても良いことになります。

「特定路線価」を税務署に申請すると、
1ヵ月くらいすると、
近隣の路線価から5%程度下げた評価額が通知されます。
これに基づき評価することになります。
ほとんどの税理士がこのように土地を評価します。

「特定路線価」を税務署にあえて申請しないと、
どうなるかというと、
道路に面していない土地の評価方法で、
その土地を評価することになります。

実際の評価方法はかなり複雑で説明は省きますが、
おおざっぱに言うと、
その土地が近隣の路線価から離れているほど低くなり、
10%~40%くらい土地の評価額は低くなります。

税務署に申請すると5%の減額、
税務署に申請しないと10~40%の減額です。
路線価が付いていない土地については、
あえて「特定路線価」を申請しないほうが節税になるのです。

実際に最近申告した事例では、
路線価が付いていない土地について、
近隣の路線価で評価すると5,000万円程度で、
仮に「特定路線価」を申請すれば、
約5%減の4,750万円となると予想されるケースがありました。

あえて「特定路線価」を申請せずに評価しました。
結果、約35%減で3,250万円の評価になりました。
差額で1,500万円も評価額が下がりました。
相続税の税率が20%のケースでしたので、
300万円の節税になりました。

特殊な案件のため管轄の税務署に出向き、
考え方に間違いがないことを確認を取りました。

税務署に確認を取った場合、
申告書に「平成○○年○月○日 △△税務署□□調査官に確認済み」
と記載すると、その部分は否認されることはまずありません。
今ケースも税務署からの問い合わせは一切ありません。

今日のお話は、少し特別なケースですが、
土地の評価については、
税法や通達の行間を読み込むと、
常識にとらわれない評価方法を見つけることがあります。
10%でも評価が下がれば、数十万円から数百万円の節税になります。

相続申告に顧問税理士が慣れていないため、
無用に税金を支払っているケースがよく見受けられます。
会社の申告は今の税理士で、
相続申告のみをうちの事務所で受注することがあります。
将来、相続申告をおこなうことになったときは、
税理士の仕事への慣れ具合を、よくご確認してみてください。

【編集後記】
若い女性向けの雑誌「cancam」5月号で、
給与明細の見方について取材を受け、
323ページから4ページにわたり特集記事が掲載されています。
3月23日発売で5月号なんですね(笑)
書店に並んでおり、昨日1冊買いました。
自分が学生のころからある雑誌ですが、
まさかこの歳になって取材を受けるとは・・・(笑)

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税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528

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