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賃貸マンションによる相続税対策(2011年9月6日)

2011年9月6日

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このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
毎週火曜日に配信しています。
お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/
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○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。いつもメールマガジンをお読みいただき、
ありがとうございます。

昨日は「なでしこジャパン」が、
見事オーストラリアに勝ちましたね。
先日外人と片言英語で話していたら、

「なでしこジャパン」が「ナビスコジャパン」に
聞こえると言われました。
クッキーではないですよね(笑)

相続税の増税について、
震災の影響で先延ばしになっています。
最近は、
相続税の相談を受けることがよくありますが、
「いつから増税になりますか?」
と質問されることが多くなっています。

改正の時期については、
年内におこなわれる雰囲気は感じられませんので、
「おそらく来年の4月からになるのでは?」
とお答えしています。

来年以降で予想される大きな改正点は、
「基礎控除額」の縮小です。
基礎控除額とは、
相続財産から差し引くことができる控除額のことです。

相続人が妻と子ども2人の計3人なら、
○ 現状は、8,000万円ですが、
○ 改正案は、4,800万円となります。
差額の3,200万円が相続税の対象になるので、
改正されると大幅な増税となります。

ちなみに、基礎控除額の計算方法は、
○ 現状は、5,000万円+(1,000万円×相続人の数)
○ 改正案は、3,000万円+(600万円×相続人の数)
改正されると、納税額が2~3倍になることもあります。

「何か良い節税対策はありませんか?」
これもよく聞かれますが、
余裕資金がある人向けの対策は、
都心の「賃貸マンション」の購入です。

相続税の申告では、
不動産の評価額は、次の順に下がります。
これは改正されても変わらないものです。

(1) 不動産の評価そのものによる減額
   →購入価額に比べて△20~30%くらい下がります。
(2) 賃貸することによる減額
   →(1)の評価額からさらに建物は△30%下がり、
   土地は△約20%~30%下がります。
(3) 小規模宅地の評価減による減額
   →(2)の評価額からさらに、
   土地については、200㎡までは△50%下がります。

不動産は、(1)~(3)の順に減額されます。
相続税の相談を受けていると、(1)の話と、(2)と(3)の話とを、
ごっちゃにしている人が意外に多いのです。

マンションを購入して、貸さなくても、
これだけで購入価額の70~80%くらいになります。
さらにそのマンションを貸すことにより、
(2)と(3)の減額を取ることができるのです。

実際に数字を入れて見てみましょう。
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○ 場所:東京都新宿区の中古マンション
○ 購入価額:3,000万円
○ 相続税評価額:土地・・・2,000万円(持分8㎡)
             建物・・・400万円(床面積40㎡)
             合計・・・2,400万円
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相続税評価額は、次のようになります。

(1) 不動産の評価そのものによる減額
  3,000万円 → 【2,400万円】になります。

(2) 賃貸することによる減額
  土地部分:2,000万円×73%※=1,460万円
  (※借地権割合90%が前提)
  建物部分:400万円×70%=280万円
  合計:1,460万円+280万円=【1,740万円】

(3)「小規模宅地の評価減」による減額
  土地部分:1,460万円×50%=730万円
  建物部分:280万円 合計:730万円+280万円=【1,010万円】
  となります。

購入価額3,000万円について、
買っただけでも、20%減の2,400万円になります。
さらに賃貸すると、1,010万円と
わずか3分の1になります。

評価減となる約2,000万円について、
相続税の税率が30%の人の場合は、
2,000万円×30%=600万円
の相続税が節税になります。

都心の物件がお勧めなのは、
(1) 空室となる心配が少ないこと
(2) ㎡当たりの単価が高いので「小規模宅地の評価減」の減額がたくさん取れることです。

(2)は少しわかりづらいのでご説明します。
「小規模宅地の評価減」は、
一定の宅地について大幅に評価減できる特例です。
マイホームの敷地(240㎡まで80%減)や、
賃貸物件の敷地(200㎡まで50%減)が
対象です。

この評価減を上手に使うのが、
相続対策の重要なポイントの1つです。
大切なことは、
240㎡とか200㎡というように、
面積の限度があることです。

つまり、面積当たりの単価が高い方が、
たくさん減額を取れることになります。

地方の土地より、都心の土地のほうが、
減額がたくさん取れて節税になりますね。

特に賃貸マンションについては、
土地の持分が5㎡~10㎡くらいと、
少ないですから、何十室もあっても、
200㎡の限度にわくを有効に使えるわけです。

平成22年度の税制改正で、
マイホーム敷地の「小規模宅地の評価減」について、
いくつか規制が入りました。
これまで評価減が取れていたケースで、その後取れなくなることが出てきたのです。

賃貸マンションの購入は、
中古ですでに貸している物件の場合は、
買った瞬間に大幅な評価減となります。

相続が比較的近いケースでも対応できます。
相続対策の1つとして、
頭に入れておいてくださいね。

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落合会計事務所
税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528

○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
http://www.ochiaikaikei.com/
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発行者:落合会計事務所

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