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不動産の税金(2011年8月9日)

2011年8月9日

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このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
毎週火曜日に配信しています。
お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/
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○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。いつもメールマガジンをお読みいただき、
ありがとうございます。

今日は本当に暑いですね。
熱中症にならないように注意しましょう。

さて、今日は不動産に関する税金のポイントです。

○ 不動産を買う →【購入】
○ 建物を建てる →【建築】
いずれも必ず税金がかかわってきます。
うっかり間違えやすい点をご説明します。

まず、【購入】です。
不動産を購入するときには、次の税金がかかります。
○ 登録免許税
○ 不動産取得税
いずれも経費に落とすことができます。
登録免許税は、登記するときにかかる税金です。
登記するときの司法書士に支払う費用も経費になります。

不動産取得税は、登記が終わったあとで、
都道府県から課される税金です。
登記してから6ヵ月くらいで通知書が届きます。
支払いが仮に決算の後だとしても、
未払費用として経費に落とすことができます。

その他の注意点は、次のようなものがあります。
○ 不動産仲介料
○ 土地・建物の区分

不動産を買ったときの不動産仲介料は、
経費に落とすことはできません。

土地と建物に振り分けて、
それぞれ取得価額に加えます。

次に、土地と建物の区分ですが、
売買契約書に記載があれば、それで区分します。
わかりづらいときには、
消費税の金額から逆算すればわかります。
消費税がかかるのは建物のみで、
土地には消費税がかかりません。

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たとえば、事例で考えてみましょう。
○ 売買価額 2億500万円
○ うち消費税  500万円
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それぞれの取得価額は次のようになります。

【建物】
(本体)500万円 ÷ 5% = 1億円
(税込)1億円 + 500万円 = 1億500万円

【土地】
2億500万円 - 1億500万円 = 1億円

ところで、
土地と建物の区分がまったくわからないことがあります。
中古物件で、売り主が個人のような場合です。
売り主が個人の場合は、消費税がかかりません。
たとえば「土地と建物合計で1億円」といったようにです。

土地と建物を区分しないと、
建物の減価償却費の計算ができません。

そのような場合は、
【合理的な】方法で区分することになります。
税法では「この方法で区分しなさい」
という規定がありません。

実務的には、次のような方法でおこないます。
(1) 固定資産税の評価額の割合で区分
(2) 土地は路線価で評価(相続税評価額)、
建物は固定資産税評価額の割合で区分
(3) 不動産業者による評価額
(4) 不動産鑑定士による評価額
これらのうち、(4)は数十万円の費用がかかります。
いずれでもかまいませんが、
将来の税務調査で確認されることがありますので、
その計算方法は残しておく必要があります。

次は、【建築】の場合のポイントです。
建物を建てるときは、
次のような点が間違えやすい点です。
○ 設計料
○ 建物と付属設備との区分
○ 支払利息(個人の場合)

設計料は、建物の取得価額に含めます。

たまに間違えている会社がありますので、ご注意ください。

ただし、途中で設計変更などがあり、
当初の設計が不要となることがあります。

この変更になったときの、
以前の設計料は経費に落とすことができます。

次に、建物と付属設備との区分も重要です。
付属設備とは、
○ 電気設備
○ 水道設備
○ 電気設備
○ 給排水設備
○ 空調設備
などです。
建築の明細書を見れば、区分するこができます。

建物と付属設備では、
減価償却費として落とせる年数が違います。
建物は、最長50年です。
一方で、付属設備はおもに15年となっています。
短い方が、先に経費に落とすことができますから、
なるべく、付属設備に区分したほうが節税となります。
ちょっと面倒ですが、ぜひおこなってください。

個人の場合は、付属設備の減価償却方法を
定率法に変更することにより、
当初の償却費の金額を多くすることができます。

償却方法の変更の届出書を、
税務署に提出する必要があります。

最後に、支払利息の取扱いです。
個人の場合は、注意してください。

新たに個人が不動産賃貸を始める場合、
建築中の借入金の利子で、賃貸を始めるまでのものは、
経費に落とすことはできません。

ご自分で確定申告をして、
うっかり経費に落としてしまって、
数百万円の修正税額を支払ったケースを聞きました。

ところで、すでに個人で不動産賃貸を始めていれば、
その後に賃貸不動産を建築するときの利子は、
経費に落とすことができます。
よって、先にワンルームマンションなどで、
賃貸を始めておくのも手ですね。

このように、ちょっとした取扱いを知っている知らないで、
数百万円の税金が変わってしまうことがよくあります。
十分にご注意くださいね。

【編集後記】
昨日は、採用のための「事務所説明会」を開きました。
用賀駅近くのビジネスビルの会議室を借りての開催です。
出席は全部で40名以上。
3回に分けて、各2時間でおこないました。
スタッフの皆で運営しました。
合計6時間近く話して、さすがにのどが疲れましたね(笑)
http://ameblo.jp/tochiai65282414/entry-10980387940.html

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落合会計事務所
税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528

○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
http://www.ochiaikaikei.com/
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「税理士が教えるとっておきの税金情報」
発行者:落合会計事務所

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